征收评估机构选定与价值评估（政府方实务）

一、评估机构怎么定（独立选定是底线）

590号令第20条：由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定；任何单位和个人不得干预。
评估办法第4-7条：协商不成→投票（少数服从多数）或摇号、抽签等随机方式（具体省定）；评估机构不得以迎合不当要求、虚假宣传、恶意低收费承揽业务。
同一项目原则一家；范围大可多家，须确定牵头单位统一标准。
温州细化（第25条）：征收决定公告后10日内不能协商→投票或摇号/抽签；候选≥3家（不足补足）；投票须过半数被征收人参加、过半数票；公证全程公证（时间/身份/过程/结果）。

政府方红线：越权指定、内定评估机构、以"低价"为导向选机构，均属违法且是败诉高发点。

已登记房屋：性质/用途/面积以权属证书和登记簿记载为准；不一致以登记簿为准（有证据证明登记簿错误除外）。
未经登记建筑：按市县政府认定、处理结果评估。
实地查勘（第12条）：注册估价师实地查勘+拍摄影像+记录；征收部门、被征收人、估价师三方签字盖章；被征收人拒签→由征收部门、估价师和无利害关系第三人见证，报告中说明。

费用：评估、鉴定费由委托人承担；鉴定改变原结果的，鉴定费由原评估机构承担；复核费由原机构承担。

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评估机构政府能指定吗？

不能。由被征收人协商选定，协商不成通过多数决定或随机方式确定，任何单位和个人不得干预（590号令第20条）。温州还要求候选≥3家、全程公证（温州办法第25条）。

公告后房价上涨，被征收人能要求重新评估吗？

一般不能。评估时点刚性为征收决定公告之日，除非征收决定久拖未实施导致明显不公，否则"房价上涨应重估"难获支持。

对评估结果不满意怎么办？

收到分户报告10日内书面申请复核→对复核结果异议10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，即"复核→鉴定"双10日通道（评估办法第19-25条）。

评估、鉴定费用谁出？

由委托人（征收部门）承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费由原评估机构承担，复核费也由原机构承担（评估办法第31条）。