无证厂房拆迁：历史遗留无证厂房的认定与补偿标准｜温州律师项若森

一、无证厂房的类型与认定标准

无证厂房是指没有办理房屋所有权证或不动产权证的厂房。无证厂房的类型包括：一是历史遗留无证厂房，是指在《城乡规划法》实施前（2008年1月1日前）建造的厂房，由于历史原因没有办理产权证；二是审批手续不全的厂房，是指办理了部分审批手续但没有办理完整审批手续的厂房，如办理了土地使用权证但没有办理规划许可证、施工许可证等；三是违法建筑，是指没有办理任何审批手续或者违反审批手续建造的厂房，如占用耕地建造的厂房、违反规划建造的厂房等。

无证厂房的认定标准：一是建造时间，2008年1月1日《城乡规划法》实施前建造的厂房，一般认定为历史遗留无证厂房；二是审批手续，办理了部分审批手续但没有办理完整审批手续的厂房，根据实际情况认定；三是土地性质，占用耕地、基本农田建造的厂房，一般认定为违法建筑；四是规划情况，违反城乡规划建造的厂房，一般认定为违法建筑；五是实际用途，用于工业生产、商业经营等合法用途的厂房，可以适当考虑补偿。

二、历史遗留无证厂房的补偿范围与标准

历史遗留无证厂房的补偿范围：一是房屋价值补偿，历史遗留无证厂房的房屋价值补偿，一般按有证厂房的一定比例计算；二是土地使用权补偿，历史遗留无证厂房的土地使用权补偿，根据土地性质和使用权类型确定；三是搬迁费，历史遗留无证厂房的搬迁费，按实际发生费用计算；四是停产停业损失，历史遗留无证厂房的停产停业损失，按实际损失计算；五是装修装饰补偿，历史遗留无证厂房的装修装饰补偿，按重置价格乘以成新率计算；六是员工安置费，历史遗留无证厂房的员工安置费，按实际发生费用计算。

历史遗留无证厂房的补偿标准：历史遗留无证厂房的补偿标准一般低于有证厂房，具体比例根据建造时间、审批手续、实际用途等因素确定。对于2008年1月1日前建造的历史遗留无证厂房，一般按有证厂房的70%-90%补偿；对于1990年4月1日《城市规划法》实施前建造的历史遗留无证厂房，一般按有证厂房的90%-100%补偿；对于1984年1月5日《城市规划条例》实施前建造的历史遗留无证厂房，一般按有证厂房的100%补偿。

历史遗留无证厂房的补偿计算：历史遗留无证厂房的补偿 = 有证厂房的补偿 × 补偿比例。其中，有证厂房的补偿按市场评估价格计算，补偿比例根据建造时间、审批手续、实际用途等因素确定。企业应当提供建造时间、审批手续、实际用途等证据，争取较高的补偿比例。

三、违法建筑的认定与不予补偿的情形

违法建筑是指没有办理任何审批手续或者违反审批手续建造的建筑物、构筑物。违法建筑的认定标准：一是没有办理规划许可证，在城市、镇规划区内建造建筑物、构筑物，应当办理建设工程规划许可证，没有办理的属于违法建筑；二是没有办理施工许可证，建造建筑物、构筑物应当办理施工许可证，没有办理的属于违法建筑；三是违反规划许可，违反建设工程规划许可证的规定建造的建筑物、构筑物，属于违法建筑；四是占用耕地、基本农田，占用耕地、基本农田建造的建筑物、构筑物，属于违法建筑；五是临时建筑超期，临时建筑超过批准期限不拆除的，属于违法建筑。

违法建筑的认定程序：一是调查取证，规划主管部门对违法建筑进行调查取证，包括现场勘验、询问当事人、查阅资料等；二是认定，规划主管部门根据调查取证的结果，认定是否属于违法建筑；三是告知，规划主管部门在作出违法建筑认定前，应当告知当事人作出认定的事实、理由和依据，并告知当事人依法享有的权利；四是听取陈述和申辩，当事人有权进行陈述和申辩，规划主管部门应当听取当事人的陈述和申辩；五是作出认定决定，规划主管部门根据调查取证的结果和当事人的陈述申辩，作出违法建筑认定决定；六是送达，规划主管部门将违法建筑认定决定送达当事人。

不予补偿的情形：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。违法建筑和超过批准期限的临时建筑，由于其建造本身就是违法的，所以不予补偿。但对于违法建筑内的合法财产，如设备、物资、装修等，应当给予补偿。

四、无证厂房拆迁的证据要求

无证厂房拆迁的证据要求：一是建造时间证据，包括建造合同、付款凭证、照片、视频、证人证言等，证明厂房的建造时间；二是审批手续证据，包括土地使用权证、规划许可证、施工许可证、营业执照、税务登记证等，证明厂房办理了哪些审批手续；三是实际用途证据，包括营业执照、生产记录、销售记录、纳税证明等，证明厂房的实际用途；四是房屋价值证据，包括建造合同、付款凭证、装修合同、评估报告等，证明厂房的价值；五是历史原因证据，包括政府文件、会议纪要、政策文件等，证明厂房没有办理产权证的历史原因。

企业应当尽早收集和保存无证厂房的相关证据，特别是建造时间的证据。如果企业无法提供建造时间的证据，征收部门可能认定厂房是在2008年1月1日后建造的，从而认定为违法建筑，不予补偿。企业可以通过以下方式收集建造时间的证据：一是查找建造合同、付款凭证等书面证据；二是查找建造时的照片、视频等影像证据；三是查找当时的邻居、工人等证人证言；四是查找政府文件、会议纪要等政策证据。

五、无证厂房拆迁的维权策略

无证厂房拆迁的维权策略：一是尽早聘请专业律师，制定综合维权方案；二是收集完整的证据，包括建造时间、审批手续、实际用途、房屋价值、历史原因等证据；三是申请补办手续，对于可以补办手续的无证厂房，及时申请补办规划许可证、施工许可证等手续；四是对违法建筑认定不服的，及时申请行政复议或提起行政诉讼，撤销违法建筑认定；五是对补偿决定不服的，及时申请行政复议或提起行政诉讼，争取合理补偿；六是在协商过程中提出历史遗留无证厂房的补偿要求，争取在补偿协议中约定合理的补偿标准。

企业应当警惕征收部门通过认定违法建筑来压低补偿或强制拆除。征收部门往往将无证厂房一律认定为违法建筑，不予补偿，或者以拆除违法建筑相威胁，迫使企业接受偏低的补偿。企业应当在专业律师的指导下，对违法建筑认定的合法性进行审查，包括认定主体是否合法、认定程序是否合法、认定事实是否清楚、适用法律是否正确等。如果违法建筑认定不合法，企业应当及时申请行政复议或提起行政诉讼，撤销违法建筑认定。

本地化常见问题（温州·浙江）

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