违建认定与企业拆迁：以拆违促拆迁的识别·违建认定程序·救济途径｜温州律师项若森

一、以拆违促拆迁的识别与常见手段

以拆违促拆迁是指征收部门在征收拆迁过程中，通过认定被征收人的房屋为违法建筑，以拆除违法建筑相威胁，迫使被征收人接受偏低的补偿或者自行搬迁的行为。以拆违促拆迁是企业拆迁中常见的逼迁手段，特别是对于无证厂房、审批手续不全的厂房，征收部门往往通过认定违法建筑来压低补偿或者强制拆除。

以拆违促拆迁的常见手段：一是突然认定，征收部门在征收拆迁过程中突然对企业厂房进行违法建筑认定，而不是在日常监管中进行认定；二是选择性执法，征收部门只对征收范围内的企业厂房进行违法建筑认定，对征收范围外的同类厂房不进行认定；三是限期拆除，征收部门在认定违法建筑后，立即作出限期拆除决定，要求企业在短时间内自行拆除；四是强制拆除，企业在限期内不自行拆除的，征收部门组织强制拆除；五是不予补偿，征收部门以厂房是违法建筑为由，不予补偿或者只给予很低的补偿。

二、违建认定的主体与法定程序

违建认定的主体：根据《城乡规划法》第64条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。根据《土地管理法》第78条，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。因此，违建认定的主体是城乡规划主管部门或农业农村主管部门，其他部门无权认定违法建筑。

违建认定的法定程序：一是立案，城乡规划主管部门发现涉嫌违法建筑后，应当立案查处；二是调查取证，城乡规划主管部门对涉嫌违法建筑进行调查取证，包括现场勘验、询问当事人、查阅资料等；三是认定，城乡规划主管部门根据调查取证的结果，认定是否属于违法建筑；四是告知，城乡规划主管部门在作出违法建筑认定前，应当告知当事人作出认定的事实、理由和依据，并告知当事人依法享有的权利；五是听取陈述和申辩，当事人有权进行陈述和申辩，城乡规划主管部门应当听取当事人的陈述和申辩；六是作出认定决定，城乡规划主管部门根据调查取证的结果和当事人的陈述申辩，作出违法建筑认定决定；七是送达，城乡规划主管部门将违法建筑认定决定送达当事人。

限期拆除的法定程序：一是催告，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务；二是听取陈述和申辩，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩；三是作出强制执行决定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定；四是公告，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除；五是强制拆除，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

三、违建认定的救济途径：复议·诉讼·赔偿

行政复议：企业对违建认定决定不服的，可以在知道违建认定决定之日起60日内申请行政复议。行政复议的被申请人是作出违建认定决定的城乡规划主管部门或农业农村主管部门。行政复议机关是本级人民政府或上一级主管部门。企业在行政复议中可以提出违建认定决定认定事实不清、证据不足、适用法律错误、程序违法、超越职权、滥用职权等理由，要求撤销违建认定决定。

行政诉讼：企业对违建认定决定不服的，可以在知道违建认定决定之日起6个月内提起行政诉讼。行政诉讼的被告是作出违建认定决定的城乡规划主管部门或农业农村主管部门。行政诉讼的管辖法院一般是被告所在地的基层人民法院。企业在行政诉讼中可以提出违建认定决定认定事实不清、证据不足、适用法律错误、程序违法、超越职权、滥用职权等理由，要求撤销违建认定决定。

行政赔偿：如果违建认定决定被撤销，且企业因违建认定和强制拆除遭受损失的，企业可以申请行政赔偿。行政赔偿的范围包括：一是房屋价值损失，企业厂房被强制拆除的价值损失；二是设备物资损失，企业厂房内的设备、物资等被损坏或灭失的损失；三是停产停业损失，企业因厂房被强制拆除造成的停产停业损失；四是装修装饰损失，企业厂房的装修装饰被损坏的损失；五是其他损失，企业因违建认定和强制拆除遭受的其他损失。

四、违建厂房的补偿范围与标准

违建厂房的补偿范围：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但在实践中，对于历史遗留的无证厂房、审批手续不全的厂房，一般可以获得适当补偿。违建厂房的补偿范围包括：一是房屋价值补偿，历史遗留的无证厂房可以获得适当的房屋价值补偿；二是土地使用权补偿，企业合法取得土地使用权的，可以获得土地使用权补偿；三是搬迁费，企业的设备搬迁费归企业所有；四是停产停业损失，企业的停产停业损失归企业所有；五是员工安置费，企业的员工安置费归企业所有；六是装修装饰补偿，企业自行装修的部分可以获得装修装饰补偿。

违建厂房的补偿标准：违建厂房的补偿标准一般低于合法厂房，具体标准根据厂房的建造时间、审批手续、实际用途等因素确定。对于2008年1月1日前建造的历史遗留无证厂房，一般按合法厂房的70%-90%补偿；对于1990年4月1日前建造的历史遗留无证厂房，一般按合法厂房的90%-100%补偿；对于审批手续不全的厂房，根据实际情况确定补偿标准，一般低于合法厂房；对于违法建筑，一般不予补偿，但可以获得搬迁费等适当补偿。

违建厂房内合法财产的补偿：即使厂房被认定为违法建筑，厂房内的合法财产仍然应当受到保护。厂房内的合法财产包括：一是设备，企业的生产设备、办公设备等；二是物资，企业的原材料、半成品、成品等；三是装修装饰，企业自行装修的部分；四是其他合法财产。征收部门在强制拆除违法建筑时，应当对厂房内的合法财产进行登记、保管、移交，不得损坏或灭失。如果征收部门损坏或灭失厂房内的合法财产，企业可以要求赔偿。

五、企业应对违建认定的维权策略

企业应对违建认定的维权策略：一是保持冷静，不要惊慌，企业在收到违建认定通知后，应当保持冷静，不要自行拆除厂房；二是及时咨询专业律师，企业应当在收到违建认定通知后，及时咨询专业律师，了解违建认定的合法性和救济途径；三是收集证据，企业应当收集厂房的建造时间、审批手续、实际用途等证据，证明厂房不属于违法建筑或者属于历史遗留无证厂房；四是申请行政复议或提起行政诉讼，企业应当在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，要求撤销违建认定决定；五是申请停止执行，企业在申请行政复议或提起行政诉讼的同时，可以申请停止执行违建认定和限期拆除决定；六是申请行政赔偿，如果违建认定决定被撤销，且企业遭受损失的，企业可以申请行政赔偿。

企业应对以拆违促拆迁的注意事项：一是识别以拆违促拆迁，企业应当关注违建认定的时机、范围、目的等，识别是否属于以拆违促拆迁；二是不要自行拆除，企业不要在征收部门的威胁下自行拆除厂房，自行拆除后很难获得补偿；三是不要签订空白协议，企业不要在征收部门的威胁下签订空白补偿协议，空白协议可能导致企业权益受损；四是保留证据，企业应当保留与征收部门的沟通记录、违建认定通知、限期拆除决定等证据；五是及时维权，企业应当在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，不要超过期限丧失救济机会。

本地化常见问题（温州·浙江）

以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。