企业改制并购中的拆迁：改制并购前的拆迁尽调·拆迁补偿的归属·风险防范｜温州律师项若森

一、企业改制并购中拆迁的重要性与风险点

企业改制并购中，拆迁是重要的风险点，直接影响目标企业的价值和收购方的利益。如果目标企业面临拆迁，收购方可能面临以下风险：一是资产价值减损，目标企业的厂房、土地等资产因拆迁而价值减损；二是经营中断，目标企业因拆迁而经营中断，影响企业的盈利能力；三是补偿争议，目标企业与征收部门之间可能存在补偿争议，影响拆迁的进度和补偿的金额；四是补偿归属争议，收购方与出让方之间可能存在拆迁补偿归属的争议；五是或有负债，目标企业可能因拆迁而产生或有负债，如员工安置费、违约金等。

企业改制并购中拆迁的重要性：一是影响目标企业的估值，拆迁直接影响目标企业的资产价值和盈利能力，从而影响目标企业的估值；二是影响收购价格，收购方应当根据拆迁的风险调整收购价格；三是影响交易结构，收购方应当根据拆迁的情况设计交易结构，如资产收购还是股权收购；四是影响交割条件，收购方应当将拆迁相关事项作为交割条件；五是影响后续整合，拆迁影响目标企业的后续整合和发展。

二、改制并购前的拆迁尽职调查

拆迁尽职调查的范围：一是目标企业的资产状况，包括厂房、土地、设备等资产的权属、面积、用途、抵押等情况；二是目标企业是否面临拆迁，包括是否在征收范围内、是否收到征收决定公告、补偿方案等；三是拆迁的进度，包括征收决定公告、补偿方案公告、评估机构选定、评估报告、补偿协议签订、补偿决定作出、搬迁等进度；四是补偿的标准，包括房屋价值补偿、土地使用权补偿、搬迁费、停产停业损失、员工安置费、装修装饰补偿等补偿标准；五是补偿的归属，包括改制并购协议中对拆迁补偿归属的约定；六是拆迁相关的诉讼和仲裁，包括目标企业与征收部门之间、目标企业与承租人之间、目标企业与抵押权人之间的诉讼和仲裁。

拆迁尽职调查的方法：一是查阅文件，查阅目标企业的房产证、土地证、设备清单、财务报表、纳税证明、征收决定公告、补偿方案、评估报告、补偿协议、补偿决定、诉讼文书等文件；二是现场勘查，到目标企业的经营场所进行现场勘查，了解厂房、土地、设备等资产的实际情况；三是访谈，访谈目标企业的管理层、员工、法律顾问等，了解拆迁的情况和企业的应对措施；四是政府部门查询，到自然资源、规划、住建、征收等政府部门查询目标企业的相关信息；五是网络搜索，通过网络搜索目标企业的相关信息，包括新闻报道、政府公告、裁判文书等。

拆迁尽职调查的重点：一是是否面临拆迁，这是拆迁尽职调查的首要问题，如果目标企业不面临拆迁，其他拆迁问题就不存在；二是拆迁的进度，了解拆迁的进度有助于评估拆迁对目标企业的影响和风险；三是补偿的标准，了解补偿的标准有助于评估拆迁补偿的金额；四是补偿的归属，了解补偿的归属有助于评估收购方能否获得拆迁补偿；五是拆迁相关的诉讼和仲裁，了解拆迁相关的诉讼和仲裁有助于评估拆迁的风险和不确定性。

三、拆迁补偿的归属：改制并购协议的约定

拆迁补偿归属的一般原则：拆迁补偿的归属应当根据改制并购协议的约定确定。如果改制并购协议明确约定拆迁补偿的归属，按照协议约定执行；如果改制并购协议没有约定，根据拆迁发生的时间和补偿的性质确定归属。一般来说，改制并购前发生的拆迁，拆迁补偿归出让方所有；改制并购后发生的拆迁，拆迁补偿归收购方所有。但如果拆迁在改制并购前已经发生，但补偿款在改制并购后才支付，拆迁补偿的归属应当根据补偿的性质确定，房屋价值补偿、土地使用权补偿等资产补偿归出让方所有，停产停业损失、设备搬迁费、员工安置费等经营补偿归收购方所有。

改制并购协议中拆迁补偿归属的约定方式：一是全部归出让方，约定改制并购前和改制并购后发生的拆迁补偿全部归出让方所有；二是全部归收购方，约定改制并购前和改制并购后发生的拆迁补偿全部归收购方所有；三是按时间划分，约定改制并购前发生的拆迁补偿归出让方所有，改制并购后发生的拆迁补偿归收购方所有；四是按补偿性质划分，约定房屋价值补偿、土地使用权补偿等资产补偿归出让方所有，停产停业损失、设备搬迁费、员工安置费等经营补偿归收购方所有；五是按比例划分，约定拆迁补偿由出让方和收购方按一定比例分配。

拆迁补偿归属约定的注意事项：一是明确拆迁的时间节点，约定改制并购前和改制并购后的时间节点，一般以交割日为时间节点；二是明确补偿的性质，区分资产补偿和经营补偿，避免产生争议；三是明确补偿款的支付方式，约定补偿款是直接支付给权利人还是先支付给目标企业再分配；四是明确违约责任，约定一方不按照约定分配补偿款的违约责任；五是明确争议解决方式，约定因拆迁补偿归属产生争议的解决方式。

四、改制并购协议中的拆迁条款设计

改制并购协议中拆迁条款的内容：一是拆迁情况的陈述与保证，出让方应当陈述目标企业是否面临拆迁、拆迁的进度、补偿的标准等情况，并保证陈述的真实性和完整性；二是拆迁补偿的归属，明确约定拆迁补偿的归属，包括改制并购前和改制并购后发生的拆迁补偿的归属；三是拆迁相关的或有负债，约定拆迁相关的或有负债由出让方承担，包括员工安置费、违约金、赔偿金等；四是拆迁相关的诉讼和仲裁，约定拆迁相关的诉讼和仲裁由出让方负责处理，相关费用和赔偿由出让方承担；五是交割条件，将拆迁相关事项作为交割条件，如出让方应当披露全部拆迁信息、解决拆迁相关的诉讼和仲裁等；六是违约责任，约定出让方违反拆迁条款的违约责任，包括赔偿损失、支付违约金、解除协议等。

拆迁条款设计的注意事项：一是全面披露，出让方应当全面披露目标企业的拆迁情况，不要隐瞒或遗漏重要信息；二是明确约定，拆迁条款应当明确具体，不要使用模糊的表述，避免产生争议；三是合理分配风险，拆迁风险应当在出让方和收购方之间合理分配，不要将全部风险都转移给一方；四是设置保障措施，为拆迁条款设置保障措施，如保证金、股权质押、连带责任保证等；五是约定争议解决方式，约定因拆迁条款产生争议的解决方式，如协商、仲裁、诉讼等。

拆迁条款的常见问题：一是陈述与保证不全面，出让方没有全面披露目标企业的拆迁情况，隐瞒或遗漏重要信息；二是补偿归属约定不明确，改制并购协议没有明确约定拆迁补偿的归属，或者约定模糊，导致产生争议；三是或有负债没有约定，改制并购协议没有约定拆迁相关的或有负债由谁承担，导致收购方承担额外负债；四是诉讼和仲裁没有约定，改制并购协议没有约定拆迁相关的诉讼和仲裁由谁负责处理，导致产生争议；五是违约责任没有约定，改制并购协议没有约定出让方违反拆迁条款的违约责任，导致收购方无法获得救济。

五、企业改制并购中的拆迁风险防范

企业改制并购中的拆迁风险防范措施：一是进行充分的拆迁尽职调查，收购方应当在改制并购前进行充分的拆迁尽职调查，全面了解目标企业的拆迁情况；二是设计完善的拆迁条款，收购方应当在改制并购协议中设计完善的拆迁条款，明确拆迁补偿的归属，合理分配拆迁风险；三是调整收购价格，收购方应当根据拆迁的风险调整收购价格，如果目标企业面临拆迁，应当降低收购价格；四是选择合适的交易结构，收购方应当根据拆迁的情况选择合适的交易结构，如资产收购还是股权收购；五是设置交割条件，收购方应当将拆迁相关事项作为交割条件，如出让方应当披露全部拆迁信息、解决拆迁相关的诉讼和仲裁等；六是设置保障措施，收购方应当为拆迁条款设置保障措施，如保证金、股权质押、连带责任保证等。

改制并购后的拆迁风险防范：一是及时了解拆迁情况，收购方在改制并购后应当及时了解目标企业的拆迁情况，包括征收决定公告、补偿方案、评估报告等；二是积极参与补偿协商，收购方应当积极参与征收部门的补偿协商，争取合理的补偿；三是及时主张权利，收购方应当及时主张拆迁补偿的权利，不要超过期限丧失救济机会；四是妥善安置员工，收购方应当妥善安置目标企业的员工，避免产生劳动争议；五是及时搬迁，收购方应当在规定期限内完成搬迁，避免丧失搬迁奖励费；六是保留证据，收购方应当保留与拆迁相关的所有证据，包括征收决定公告、补偿方案、评估报告、补偿协议、补偿决定、沟通记录等。

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