一句话结论：温州市区未登记房屋"可视为合法"分两类 7 种情形：法律实施前建成（旧城内 1984 年前、旧城外 1987/1990 年前）+ 历史原因手续不完整的 6 类 + 区政府认定遗留类型。认定走"初步认定→复查→复核"三环节且各环节都公示，结论以认定书送达。⚠️ 重要提醒：温州没有全地域统一的认定规则，温政办〔2012〕74号只管市区国有土地线，龙港、苍南、永嘉、乐清、文成各有自己的认定文件和时间分界。
问题一：温州市区国有土地上哪些未登记房屋可视为合法？
（一）法律规则
本问题所指"未登记房屋"均为国有土地上的未登记房屋，依据《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）。集体土地上未登记房屋的认定处理见本文问题五。
《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）第五条、第六条把"可视为合法建筑"规定为两类 7 种情形：
第一类：法律施行前建成（第五条），在土地及城乡规划相关法律及温州相关管理制度施行前已建成的：
- 位于旧城区内，《城市规划条例》实施前已建成的；
- 位于旧城区外，《中华人民共和国土地管理法》（1987-01-01）或《中华人民共和国城市规划法》（1990-04-01）实施前已建成的。
第二类：因历史原因审批手续不完整而未登记的（第六条），经依法认定、处理后，可视为合法建筑物：
- ① 已取得规划部门建设工程规划许可证件的房屋；
- ② 已取得建设用地规划许可、土地使用权，且已经按规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；
- ③ 已经以出让方式取得国有土地使用权，并已领取国有土地使用权证，且在该土地出让合同项下的房屋；
- ④ 已领取土地使用权证，且已经规划部门罚款处罚并按规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；
- ⑤ 位于旧城区内曾经取得临时建设工程规划许可手续的住宅房屋；
- ⑥ 1990年3月31日前取得乡（镇）以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋。
另加第七类兜底：各区人民政府（或功能区）确定的，本行政区域内因历史原因遗留的，可视为合法建筑物的其他类型未登记房屋。
（二）实务要点
第一，两类核心看"时间 + 手续"：第一类是"造得早"（法定节点前建成），第二类是"手续补得齐"（许可、缴费、罚款、批准文件至少占一项）。第二，第七类兜底弹性大：区政府可自行确定遗留类型，实践中的口径要向项目所在区政府求证。（已删除原第三点"适用范围"，与下方note方框重复，适用范围详见下方note）
适用范围与土地性质：温政办〔2012〕74号即《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》，仅适用于市区国有土地上房屋征收；第十一条规定"市区旧村改造、农房集聚等建设活动需要搬迁房屋的，参照本办法执行"，但政策未将集体土地征收纳入参照范围。集体土地征收中的未登记建筑认定不走本办法，由属地政府在征地补偿安置方案公告前组织认定，具体看项目所在区集体线细则；温州无全地域统一规则，其他县市独立认定文件详见附录B。
问题二：认定程序怎么走？三环节分别是什么？
（一）法律规则
温政办〔2012〕74号第七条确立了"初步认定→复查→复核"三环节、各环节均公示的程序：
- 第一步 初步认定：房屋所在地街道办事处（乡镇政府）或建设项目牵头单位，根据有关历史测绘资料、档案资料以及当事人提供的证据，对被征收未登记房屋是否符合第五条、第六条规定进行初步认定；
- 第二步 联合复查：当事人或他人对初步认定结论有异议的，由所在地街道办事处（乡镇政府）或牵头单位报请区人民政府（或功能区）未登记房屋认定机构组织城乡规划、国土资源、城管与执法、房屋征收及行政监察等部门联合复查；
- 第三步 专家复核：确有新的证据证明原认定结论可能有误的，区认定机构可提请区人民政府（或功能区）组织有关部门、专家进行复核，复核结论为最终结论。
对初步认定结论、复查结论及复核结论均应公示。各环节认定结论生效后，均应出具由区认定机构统一制作的未登记房屋认定书，并由所在地街道办事处（乡镇政府）或牵头单位送达当事人。
（二）实务要点
第一，每个环节都有公示：被征收人要盯住公示期，有异议要书面提出并附证据，争取进入复查/复核。第二，认定书是书面凭证：各环节生效后都会出具认定书并送达，保存好每一份认定书，它是后续补偿决定和诉讼的审查对象。第三，与龙湾（2023修订）不同，市区办法仍要求出具认定书；龙湾已改为认定意见纳入补偿协议/决定、不再单独出认定书。
问题三：认定结论错了，怎么救济？
（一）法律规则
温政办〔2012〕74号没有单独规定认定结论的诉权，应结合征收补偿的救济体系处理：
- 程序内救济：对初步认定结论有异议的，及时书面提出，进入联合复查；有新证据的，争取专家复核（最终结论）。
- 征收结果救济：认定结论会作为征收补偿的依据，被征收人对补偿决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼；对认定意见本身，参照最高人民法院公报案例王家琼案确立的规则，认定意见的法律效果可被后续行政补偿行为吸收，通过针对补偿决定提起诉讼一并审查认定合法性。
（二）司法实践倾向
最高人民法院公报案例（王家琼案）确立：市县级政府对未登记建筑作出的认定意见，对被征收人获得行政补偿的合法权益产生实际影响的，其法律效果可被后续的行政补偿行为吸收；被征收人对补偿决定提起诉讼的，法院对就认定意见单独提起的诉讼可不予立案。实践路径：别单独告认定意见，重点盯住补偿决定，在补偿决定之诉中一并主张认定程序违法、认定结论错误。
（三）实务操作要点
第一，异议要"在公示期"提：对初步认定/复查结论有异议，在公示期内书面提出并附证明材料。第二，新证据是复核的钥匙：发现能推翻认定结论的新证据（历史批文、缴费凭证、航拍影像），及时申请复核。第三，认定书要留档：认定书是后续补偿决定之诉的质证与审查对象。第四，注意时效：不服补偿决定的，复议一般60日、起诉一般6个月。
问题四：建造年限和旧城区范围怎么认定？
（一）法律规则
- 年限认定（第八条）：认定是否符合第五条所规定的时限，原则上以该时限之后该地段最接近该时点的基础地形图或其航摄底片为依据。当事人提供或有关部门收集的未登记房屋相关证照、资料，其真实性和有效性由制作、出具该证据的规划、国土资源、城管与执法、房管等部门各自负责认定。
- 旧城区范围（第十条）：本办法所称旧城区，指1988年版《温州市旧城控制性详细规划》所规定的旧城区范围。
（二）实务要点
第一，基础地形图/航摄底片是年限认定的"硬证据"：证明"某个法定节点前房子已在"主要靠它，当事人要尽量调取规划、国土部门留存的历年地形图/航拍。第二，旧城区内外分界影响适用节点：旧城内看1984年《城市规划条例》，旧城外看1987/1990年；先查1988版旧城控规范围确定自己的位置。第三，证照真实性由出具部门负责认定，当事人提供材料时优先取官方存档件。
问题五：温州市区集体土地上未登记房屋怎么认定和处理？
（一）政策依据
温政办〔2012〕74号仅适用于国有土地上房屋征收，集体土地上未登记房屋的认定不适用该办法，而应依据集体土地征收的相关规定：
- 市级文件：《温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》（2025年4月30日印发）规定，征地补偿安置方案公告前，由属地政府（功能区管委会）组织有关部门依法进行未经登记建筑的认定和处理。
- 各区细则：鹿城区《温州市鹿城区征收集体土地房屋补偿实施细则》（2025年10月）、龙湾区《龙湾区征收集体土地涉及住宅用房补偿实施细则》（2025年11月）、瓯海区《关于规范瓯海区征收改造范围内未经登记建筑调查认定处理工作的实施意见》（2023年7月）、海经区《关于规范浙江温州海洋经济发展示范区征收改造范围内未经登记建筑调查认定处理工作的实施意见》（2026年）等。
（二）认定程序
- 认定主体：属地政府（功能区管委会）组织有关部门（资规、住建、综合执法等）依法开展。
- 认定时点：征地补偿安置方案公告前完成认定。
- 调查方式：以有固定界址、可独立使用的建筑为基本单元进行入户调查登记，面积以实地测量为准（鹿城细则明确）。
- 认定结果效力：未经登记房屋调查认定结果作为签订房屋补偿协议或作出征地补偿安置决定的依据。
（三）处理方式
集体土地上未登记建筑认定后的处理方式
| 认定结果 | 补偿处理 |
|---|
| 视为合法建筑 | 应当给予补偿（房屋价值、搬迁费、临时安置费等） |
| 未超过批准期限的临时建筑 | 按重置价结合批准期限的剩余年限给予适当补偿 |
| 违法建筑和超过批准期限的临时建筑 | 不予补偿 |
| 鹿城特别规定：不属于可视为合法的未登记建筑 | 可给予清障补助费：常规结构200元/㎡、简易结构100元/㎡、棚结构50元/㎡ |
实务提示：集体土地上未登记房屋的认定标准与国有土地线（温政办〔2012〕74号）可能存在差异，各区细则的时间分界、可视为合法情形、补偿标准各不相同。被征收人应先确认项目的土地性质（国有/集体），再对照对应区域的集体线细则主张权利。认定结果不服的，可在对征地补偿安置决定或补偿协议提起诉讼时一并主张审查。
附录A：温政办〔2012〕74号核心条款速查
《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）要点
| 条款 | 要点 |
|---|
| 第三条 | 认定主体：区人民政府（或功能区）未登记房屋认定机构，规划/国土/城管执法/房屋征收/监察等部门派员参与；各区应设认定机构 |
| 第四条 | 认定原则：依法合理、违章不计、尊重历史、实事求是，公平公正公开 |
| 第五条 | 法律施行前建成可视为合法：旧城内《城市规划条例》前；旧城外《土地管理法》或《城市规划法》前 |
| 第六条 | 历史原因手续不完整6类 + 区政府确定遗留类型，经认定处理后可视为合法 |
| 第七条 | 程序：初步认定→公示→异议→联合复查→公示→专家复核（最终）→公示；各环节出认定书并送达 |
| 第八条 | 年限认定以基础地形图或其航摄底片为依据；证照真实性由出具部门负责认定 |
| 第十条 | 旧城区=1988年版《温州市旧城控制性详细规划》范围 |
| 第十一条 | 2012-04-19施行；市区旧村改造、农房集聚搬迁参照执行 |
附录B：温州各县市区认定规则差异速查
⚠️ 温州没有全地域统一的未登记建筑认定规则。温政办〔2012〕74号仅适用市区国有土地线；市区集体线、龙港、苍南、永嘉、乐清、文成各有独立文件，时间分界各不相同。下表"适用土地性质"列明确各文件适用于国有土地、集体土地或两者均适用，读者应先确认项目土地性质再对照对应规则。2022年8月温州市政府出台《关于做好温州市区征收改造范围内未经登记建筑调查认定处理工作的指导意见》后，鹿城、瓯海、龙湾、洞头四区相继制定实施意见/办法，将适用范围从74号的"国有土地上"扩展至"征收改造范围"（含国有和集体），认定标准继承74号并作细化，与74号不冲突而是发展完善。以下为速查，详见各县市区专题解读。
温州各县市区未登记建筑认定核心差异
| 区域 | 依据文件 | 适用土地性质 | 关键时间分界 | 认定主体/特色 |
|---|
| 温州市区（国有） | 温政办〔2012〕74号 | 国有土地 | 1984（旧城内）/1987、1990（旧城外） | 区认定机构；各环节出认定书 |
| 鹿城区 | 温鹿政办〔2023〕37号（认定处理办法）；温鹿政办〔2023〕45号仅为专用章启用通知 | 国有+集体（征收改造范围统一适用，继承74号标准并扩展至集体土地） | 同市区办法 | 领导小组办公室盖认定专用章 |
| 瓯海区 | 温瓯政发〔2023〕86号 | 国有+集体（征收改造范围统一适用，依据2022年市级指导意见制定，继承74号标准并扩展至集体土地） | 1987-01-01 / 1990-04-01 | 区认定中心 + 认定专家小组；不符可经区政府定给予适当补助 |
| 龙湾区 | 温龙政发〔2022〕43号（实施意见试行） | 国有+集体（征收改造范围统一适用，继承74号标准并扩展至集体土地） | 延续市区 + 基准图传承关系 | 区认定中心；认定意见纳入补偿协议/决定，不出认定书 |
| 洞头区 | 2026实施意见（不含灵昆/昆鹏街道） | 国有+集体（征收改造范围统一适用，继承74号标准并扩展至集体土地） | 1987-01-01 / 1990-04-01 / 1993-11-01 | 五步程序；阁楼插夹层/建新未拆旧不予认定 |
| 海经区 | 2026实施意见（2026-04-07施行） | 国有+集体（征收改造范围） | 1990-04-01 | 民房及村集体建筑；基准图+现场踏勘附属部分 |
| 苍南县 | 苍政发〔2024〕9号 | 国有+集体（征收改造范围） | 1982-02-13 / 苍南92航拍 / 1999-01-01 | 县认定中心（综合执法局）；居住5类+工业4类；占地≥25㎡ |
| 永嘉县 | 永政办发〔2024〕20号 | 国有+集体（征收改造范围） | 1983-06-04 / 1990-03-31 / 1990-04-01 | 县住建局牵头联席会议；仅住宅 |
| 乐清市 | 2025集体土地认定办法 | 仅集体土地征收 | 1987-01-01 / 2010-09-30 / 2014-03-26 | 仅集体土地征收；不作产权登记依据；有效期10年 |
| 文成县 | 2024认定处理办法 | 国有+集体（征收改造范围） | 1990-04-01（城内）/ 1994-04-19（城外） | 县认定办；层高2.2m+永久性建筑；阳台按全面积 |
| 龙港市 | 龙政办发〔2024〕19号 | 国有+集体（征收改造范围） | 1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》施行日 | 认定办（资规局）；认定意见被补偿/责令交地决定吸收，通过该决定之诉一并审查 |
本表仅为速查，各县市区的认定口径详见征收拆迁法律实务专题。
本地化常见问题（温州·浙江）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
Q1：温州市区哪些未登记房屋可视为合法建筑？
两类7种情形（温政办〔2012〕74号第五条、第六条）：第一类，在土地及城乡规划相关法律及温州相关管理制度施行前建成的，旧城区内《城市规划条例》实施前已建成；旧城区外《土地管理法》（1987年1月1日）或《城市规划法》（1990年4月1日）实施前已建成。第二类，因历史原因审批手续不完整而未经登记的：已取得建设工程规划许可证；已取得建设用地规划许可+土地使用权+缴纳城市基础设施配套费；以出让方式取得国有土地使用权并已领证（出让合同项下）；已领土地使用权证+经规划罚款处罚+缴纳配套费；旧城区内曾取得临时建设工程规划许可的住宅；1990年3月31日前取得乡镇以上或县级以上政府批准文件的农村村民住宅。另加区政府确定的历史遗留其他类型（第七类）。
Q2：温州市区未登记房屋认定程序怎么走？
三步三公示（温政办〔2012〕74号第七条）：第一步，街道办事处（乡镇政府）或建设项目牵头单位根据历史测绘/档案资料及当事人证据作初步认定；第二步，当事人或他人有异议的，报区人民政府（或功能区）未登记房屋认定机构组织城乡规划、国土资源、城管执法、房屋征收、监察等部门联合复查；第三步，确有新证据证明原结论可能有误的，可提请区政府组织专家复核，复核结论为最终结论。初步认定结论、复查结论、复核结论均应公示，各环节结论生效后出具统一制作的未登记房屋认定书并送达当事人。
Q3：未登记房屋认定结论错误，怎么救济？
分两条路径：程序内救济，对初步认定结论有异议的，及时提出异议进入联合复查；有新的证据的，争取进入专家复核（最终结论）。征收结果救济，未登记房屋认定结论会纳入补偿决定，被征收人若认为认定错误影响补偿权益，通过针对补偿决定提起行政复议或行政诉讼一并审查认定合法性（参照最高人民法院公报王家琼案确立的'认定意见被补偿决定吸收'规则）。注意时效：复议60日、诉讼一般6个月。
Q4：未登记房屋的建造年限和旧城区范围怎么认定？
年限认定（第八条）：是否符合第五条时限，原则上以该时限之后该地段最接近该时点的基础地形图或其航摄底片为依据；当事人提供的证照、资料的真实性有效性由制作、出具该证据的部门各自负责认定。旧城区范围（第十条）：指1988年版《温州市旧城控制性详细规划》所规定的旧城区范围。温州市区旧村改造、农房集聚等建设活动需要搬迁房屋的，参照本办法执行。
风险提示：本文梳理的温州市区认定规则仅供参考，具体认定应以项目所在地的认定规则文件和认定机构的调查结论为准。被征收人如对认定结果有疑问，建议及时咨询专业律师，避免因超过异议期或起诉期限而丧失救济机会。
本页内容说明：由项若森律师整理，基于现行有效的《中华人民共和国行政诉讼法》《中华人民共和国行政复议法》《中华人民共和国行政处罚法》及浙江省、温州市相关规范性文件，结合公开裁判规则与实务经验撰写，仅供普法与实务研讨参考，不构成针对具体事项的法律意见，亦不构成委托代理关系。个案情况不同，请以正式法律意见及生效裁判为准。