一句话结论：苍南未登记建筑认定，居住看5 类情形、工业看4 类情形，核心是三个时间节点（1982-02-13 / 苍南92航拍 / 1999-01-01）+ 占地 ≥25㎡门槛；年限判定以苍南 92 航拍实图为主。认定意见纳入补偿协议或补偿决定，未签约的县政府作补偿安置决定可复议、可诉讼。
问题一：居住类建筑哪些可视为合法？
- 1982-02-13《村镇建房管理条例》实施前所建、现状未变、延续使用至今；
- 1982-02-13 后至苍南 92 航拍前所建，占地 ≥25㎡，延续使用至今；
- 92 航拍后至 1999-01-01 前所建，占地 ≥25㎡，延续使用至今，且有乡镇政府建房批准文件/审批表；
- 同期（92 航拍后至 1999 年前）有乡镇或原国土规划部门正式罚款凭证；
- 92 航拍前存在、1999-01-01《土地管理法》实施前因故自行拆除、两年内原址重建、占地 ≥25㎡、延续使用至今。
注意第 ③ ④ ⑤ 类：92 航拍之后建的房子，光有"无证 + 占地达标"还不够，必须有批准文件或罚款凭证，或者属于"拆后两年内原址重建"的情形。
适用范围与土地性质：苍南县的认定文件适用于"征收改造范围内"未登记建筑，文件本身没有区分国有土地还是集体土地。实务注意：涉及国有土地上房屋征收的项目，认定依据还须对照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及温州市区认定办法；涉及集体土地征收的项目，对照《土地管理法》及当地集体土地征收补偿政策。土地性质不同，认定口径和补偿依据会有差异，办案时先确认项目土地性质。
问题二：工业用房哪些可视为合法？
- 1982-02-13 前所建、现状未变；
- 有土地证但建筑未批或未按批准建设，土地证部分补偿，容积率按出让时或现状从低认定；
- 无土地证但有政府批准文件并缴纳出让金，建筑物按重置价 + 成新率补偿；
- 有厂房所有权证但无土地证：能提供土地合法证明的按此补偿；否则按办证时载明的占地补偿，其余土地无偿收回。
工业用房的补偿逻辑和住宅完全不同：住宅主要解决"能不能视为合法"，工业还牵涉土地证、容积率、出让金、重置价成新率这些口径，企业主遇到征收建议逐项核对。
问题三：认定程序怎么走？"92 航拍"怎么用？
判定基准：苍南 92 航拍实图（光盘）为主，参考航测图、农保图、现状图，"92 航拍"就是苍南 1992 年前后的航空摄影影像，是判断 1982-1999 年间房屋是否存在的关键证据。
组织：县领导小组（分管领导任组长，司法局、资规、住建、农业农村、综合执法、房屋征收管理中心等部门参加），办公室在县综合行政执法局（县认定中心），乡镇设调查认定小组。
程序：
- 调查（公告）；
- 认定：乡镇调查认定小组以县政府名义逐户出具；
- 公示：不少于 7 个工作日，届满 5 个工作日内无书面异议视为无异议；
- 异议处置：乡镇小组调查核实，或县认定中心联席会议研究；核查结果以县政府名义再次公示不少于 7 个工作日；因不可抗力或新证据可重新启动；
- 规范存档：认定结果入信息化系统。
问题四：对认定结果不服怎么救济？
- 程序内：公示期内提出书面异议（7 个工作日公示 + 5 个工作日异议期）；
- 程序外：认定意见纳入补偿协议或补偿决定，未签约的，县政府依据认定结果作补偿安置决定，被征收人可申请行政复议（60 日）或提起行政诉讼（6 个月），认定意见的合法性在补偿决定之诉中一并审查。
苍南和龙湾类似，都是"认定意见并入补偿决定"，没有单独的认定书可诉，起诉对象是补偿安置决定，别只盯着认定结论本身。
附录：苍南县认定规则要点速查
苍南县未登记建筑认定要点
| 文件 | 苍政发〔2024〕9号（2024-07-07 施行，废止苍政发〔2020〕26号） |
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| 组织 | 县领导小组；办公室在县综合行政执法局（县认定中心）；乡镇设调查认定小组 |
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| 居住可视为合法 | 5 类（1982-02-13 前；92 航拍前 ≥25㎡；92 航拍后至 1999 前 + 批文/罚款凭证；拆后两年内原址重建） |
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| 工业可视为合法 | 4 类（1982 前；有土地证未批；无土地证有批文缴出让金；有厂房证无土地证） |
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| 判定基准 | 苍南 92 航拍实图（光盘）为主，参考航测图/农保图/现状图 |
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| 程序 | 调查（公告）→ 认定（乡镇以县政府名义逐户出具）→ 公示 ≥7 工作日 → 异议处置 → 再次公示 ≥7 工作日 |
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| 救济 | 认定意见纳入补偿协议/决定；未签约的县政府作补偿安置决定，可复议（60日）/诉讼（6个月） |
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本地化常见问题（温州·浙江）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
Q1：苍南县居住类未登记建筑哪些可视为合法？
五类（苍政发〔2024〕9号）：①1982年2月13日《村镇建房管理条例》实施前所建、现状未变、延续使用至今；②1982年2月13日后至苍南92航拍前所建，占地≥25㎡，延续使用至今；③92航拍后至1999年1月1日前所建，占地≥25㎡，延续使用至今，且有乡镇政府建房批准文件或审批表；④同期有乡镇或原国土规划部门正式罚款凭证；⑤92航拍前存在、1999年1月1日《土地管理法》实施前因故自行拆除、两年内原址重建、占地≥25㎡、延续使用至今。
Q2：苍南县工业用房哪些可视为合法？
四类：①1982年2月13日前所建现状未变；②有土地证但建筑未批或未按批准建设（土地证补偿，容积率按出让时或现状从低）；③无土地证但有政府批准文件并缴纳出让金（建筑物按重置价+成新率补偿）；④有厂房所有权证但无土地证（能提供土地合法证明的按此补偿，否则按办证时载明的占地补偿、其余土地无偿收回）。
Q3：苍南县认定程序怎么走？
调查（公告）→认定（乡镇调查认定小组以县政府名义逐户出具）→公示（不少于7个工作日，届满5个工作日内无书面异议视为无异议）→异议处置（乡镇小组调查核实或县认定中心联席会议，核查结果以县政府名义再次公示不少于7个工作日）→规范存档。认定组织：县领导小组办公室设在县综合行政执法局（县认定中心）。
Q4：对苍南认定结果不服怎么救济？
认定意见纳入补偿协议或补偿决定。未签约的，县政府依据认定结果作补偿安置决定，被征收人可申请行政复议（60日）或提起行政诉讼（6个月），认定意见的合法性在补偿决定之诉中一并审查。程序内救济：公示期内提出书面异议。
风险提示：本文梳理的苍南县认定规则仅供参考，具体认定应以项目所在地的认定规则文件和认定机构的调查结论为准。被征收人如对认定结果有疑问，建议及时咨询专业律师，避免因超过异议期或起诉期限而丧失救济机会。
本页内容说明：由项若森律师整理，基于现行有效的《中华人民共和国行政诉讼法》《中华人民共和国行政复议法》《中华人民共和国行政处罚法》及浙江省、温州市相关规范性文件，结合公开裁判规则与实务经验撰写，仅供普法与实务研讨参考，不构成针对具体事项的法律意见，亦不构成委托代理关系。个案情况不同，请以正式法律意见及生效裁判为准。